שמאי מקרקעין בחולון – למה אסור לוותר בעסקאות נדל"ן

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. שמאי מקרקעין בחולון – למה אסור לוותר בעסקאות נדל"ן

שוקלים לוותר על שירותיו שמאי מקרקעין בחולון במהלך ביצוע עסקת נדל"ן בעיר? במידה והנכם נמנים עם אלו שאוהבים לישון בראש שקט, כדאי שתשקלו שוב! זוג צעיר מתל אביב שחלם לבנות את הקן שלו בסביבה שקטה ופסטורלית, החליט להעתיק את מגוריו אל העיר חולון, ובכך לשדרג את איכות חייו. 

הזוג רכש דירה ברחוב סוקולוב בעיר מתוך מחשבה שמגורים בסמוך לנתיב התוואי הירוק של הרכבת הקלה יובילו לשיפור אמצעי התחבורה וכנגזרת מכך גם לעלייה בשווי הנכס שזה אך רכשו. אלא שהזוג לא נועץ בשמאי מקרקעין בטרם ביצוע עסקת הנדל"ן וגם לא לקח בחשבון שהחל מהשלב שבו ייחלו העבודות להקמת התשתית, צפוי הרחוב שלהם להפוך לאתר בנייה. 

השלכות הקמת הרכבת הקלה על נכסי מגורים השוכנים בסמיכות אליה

זאת ועוד, הרכבת הקלה שתוקם תהייה ממוקמת במרכז הכביש. הדבר יוביל לשינויים בתוואי הכביש ולהסטת תנועת כלי הרכב בקרבה יתרה לבנייני המגורים, מה שיהפוך את האזור למוקד של רעש, עומס וזיהום אוויר. להזכירכם, בדיוק מהסיבות הללו בחר הזוג הצעיר להעתיק את מקום מגוריו מתל אביב לחולון. 

ואם לא דיי בכך, במסגרת עבודות ההכנה לקראת הקמת הרכבת הקלה נסגר הרחוב באמצעות גדרות ואף הופקעו המדרכות, וכתוצאה מכך נפגע דרסטית המסחר ברחוב. על פי ההערכות של שמאי מקרקעין בחולון, נכסי מגורים השוכנים בסמיכות לרכבת הקלה צפויים לרדת בערכם בשיעורים שנעים בטווח שבין 5% ל- 30%, כל מקרה לגופו. כשמתרגמים את הפגיעה בכסף, מדובר בסכומים שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים.

הטלת הגבלות על נכסי מגורים הממוקמים במתחם שמיועד לשימור מרקמי

בנוסף לכול אלו, במיזמים העוסקים בהקמת מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת דוגמת הרכבת הקלה, לא פעם קורה שכתוצאה מכך מוגבלת האפשרות של בעלי נכסים לתוספת זכויות במסגרת התחדשות עירונית (כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי). 

הגבלה מסוג זה עשויה להשפיע משמעותית מבחינת ירידת ערך של נכסי נדל"ן. גם זו סוגיה שמחייבת בדיקה של שמאי מקרקעין בחולון. דוגמה נוספת המבהירה את חשיבות ההסתייעות בשמאי מקרקעין בטרם ביצוע עסקת רכישה בעיר נוגעת לתכנית ההתחדשות העירונית ח/ 619. 

במידה והנכס הספציפי ממוקם במתחם שמיועד לשימור מרקמי (למשל בשכונת אגרובנק), שאז מוטב לבעל הנכס להיערך לכך שבמסגרת הפרויקט הוא יידרש לשפץ ולשחזר את הנכס מכספו הפרטי. בדוגמאות הללו ובעוד אינספור מקרים נוספים, יכולה ההסתייעות בשמאי מקרקעין לחסוך מראש לא מעט כסף ועגמת נפש.

מעוניינים להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין בחולון? הגעתם אל המקום הנכון 

מעוניינים להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין בחולון? הגעתם אל המקום הנכון! חברת טדי שמאות וניהול בע"מ הנה חברת בוטיק הפועלת משנת 1997 בתחום הנדל"ן ושמאות מקרקעין. 

החברה מעניקה ייעוץ וליווי מקצועי במגוון רחב של תחומים, בהם הכנת חוות דעת שמאיות כלכליות לכלל נכסי המקרקעין, וכן הכנת דוחות אפס, ליווי וייצוג מקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, הכנת שומות נגדיות להיטל השבחה, בדיקות טרום רכישה, חוות דעת שמאי מומחה לעניין ירידת ערך ועוד. 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מציינים כי חולון נוסדה בשנת 1940 והוכרזה כעיר בשנת 1950. היא ממוקמת דרומית מזרחית לתל אביב, מתפרשת על פני שטח של 19,200 דונם בקירוב. 

קווים לדמותה של העיר חולון

היא מונה על פי נתוני הלמ"ס כ- 210,000 תושבים ומועסקים בה כ- 75,000 עובדים. מבחינת גודל אוכלוסייתה, חולון הנה כיום העיר העשירית בגודלה בישראל. היא חברה בפורום ה- 15 (ארגון המאגד את 15 הערים העצמאיות שאינן מקבלות מהממשלה מענקים) ומתאפיינת במדד כלכלי- חברתי יחסית גבוה. 

מעצם קרבתה לתל אביב, היותה עיר מרכזית ואיכות החיים הגבוהה שהיא מציעה, רבים מהישראלים מעתיקים אליה בשנים האחרונות את מקום המגורים. ככלל, לכול מי שמתעתד לבצע עסקת נדל"ן בעיר מומלץ להיוועץ ולהסתייע בשמאי מקרקעין בחולון, ובפרט על רקע העובדה שלאחרונה מקודמות בה לא מעט תכניות מִתאר לפיתוח מואץ של המרקם העירוני בכול תחומי החיים, החל ממגורים, כלכלה ותעסוקה, ועד לחברה, תנועה וסביבה. 

תכנית המתאר הכוללנית ח2040

מטרת העל היא יצירת התאמה בין גידול האוכלוסייה לפיתוח התשתיות והבניית סטנדרט חדש לאיכות חיים. מבית חברת טדי שמאים מוסיפים ששמאי מקרקעין בחולון מחויבים להיות כל העת עם היד על הדופק ולהיוותר מעודכנים בכול התכניות המופקדות והשינויים המהותיים בעיר שעתידים להשפיע על שווי המקרקעין באופן משמעותי. 

אחת מהדוגמאות היא תכנית המתאר הכוללנית ח2040 שאושרה ביוני 2023 בידי הוועדה המחוזית. על פי מחקר מעמיק, יש ביכולתה של חולון להגדיל את אוכלוסייתה עד שנת 2040 לקיבולת מרבית של 400,000 תושבים, כש- 200,000 מתוכם הנם מועסקים, זאת בהתייחס לתשתיות הקיימות והמתוכננות בעיר. 

מאידך, בשל היותן של זכויות הבנייה משאב ציבורי מוגבל, אם מבחינת כושר נשיאה של תשתיות ואו שיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים וחברתיים, זכויות הבנייה שמקנה התכנית הנן בסיסיות כנגד תועלות ציבוריות, כך שחשוב ששמאי המקרקעין יבדוק את מיקום הנכס ביחס לתכנית וייחשב את ההשלכות הכלכליות העתידיות. 

למה כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין בחולון לפני שמבצעים עסקת נדל"ן בעיר?

מתלבטים האם להסתייע בשמאי מקרקעין בחולון לצורך ביצוע עסקת נדל"ן בעיר? בשעת מכירת דירתו נדהם תושב העיר חולון לגלות כי הוא נדרש לשלם היטל השבחה על סך 100,000 שקלים בגין תכנית ההתחדשות ח/619. 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מסבירים כי היטל השבחה הנו תשלום חובה המוטל על בעל נכס, כשהרשות המקומית מאשרת תכנית בניין עיר המובילה לעליית ערך הנכס, וכן במקרים של מתן הקלה (הקלה המאפשרת סטייה מתכנית בניין עיר, זאת בתנאי שהחריגה לא תהיה ניכרת) או התרת שימוש חורג. 

אחת מהדוגמאות הקלאסיות והנפוצות ביותר לשימוש חורג היא שינוי יעודה של דירת מגורים והפיכתה למשרד. שיעור ההיטל הוא על פי רוב מחצית משווי ההשבחה, כך שמדובר בסכומי כסף לא מבוטלים. 

מוכרים את הנכס? יתכן ותידרשו לשלם היטל השבחה 

מועד תשלום היטל ההשבחה חל מימוש הזכויות במקרקעין, דהיינו ביום העברת הזכויות במקרקעין (מכירת נכס), במועד קבלת היתר בניה או תחילת השימוש בפועל במקרקעין. תכנית ההתחדשות ח/ 619 של העיר חולון פורסמה וקיבלה תוקף בתאריך ה- 15/01/2023. 

בתכנית קיימת חלוקה של העיר הוותיקה לשש קטגוריות שונות (כגון רשת רחובות ראשיים, מתחמים עם תכניות מפורטות, מרקם לשימור בשכונת אגרובנק הייחודית וכן שכונות ברחבי העיר A-D שעתידות לשמור על מרקם שכונתי עירוני). בין המתחמים קיים פער משמעותי בזכויות הבנייה, וכנגזרת ישירה מכך חל הבדל בגובה חיוב ההיטל. 

הדבר גורם לתחושה של חוסר בהירות בקרב יזמים ובעלי דירות גם יחד, ועל מנת להימנע מהפתעות בעת מימוש הזכויות (למשל, מכירת הדירה), מומלץ להסתייע מבעוד מועד בשירותיו של שמאי מקרקעין בחולון לחישוב גובה היטל ההשבחה.

רוכשים נכס בחולון? בידקו האם הוא ממוקם במתחם שמיועד לשימור מרקמי 

המומחים מבית חברת טדי שמאים מוסיפים כי מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין בחולון לצורך בדיקה שמאית מקצועית גם כשמתעתדים לרכוש דירה בעיר. אם נשוב ונתייחס לתכנית ההתחדשות ח/ 619, אלא שהפעם מנקודת מבטם של הרוכשים, חשוב לבחון את כל ההשלכות של התכנית על הנכס ביחס למיקומו. 

למשל, במידה והנכס הפוטנציאלי ממוקם באחד מהמתחמים שמיועדים לשימור מרקמי, כמו לדוגמה שכונת אגרובנק, שאז כדאי לקחת בחשבון שבמסגרת פרויקט שימור יידרשו בעלי הנכסים לשפץ, לחזק ולשחזר את דירותיהם מכספם הפרטי. 

הסיבות לכך הן שבשל מגבלות גובה, לרוב אין אופציה לתוספת זכויות בניה. יתרה מזאת, עלות השיקום של מבנה לשימור גבוהה משמעותית בהשוואה לעלות הקמת מבנה רגיל, מה שהופך את הפרויקטים ללא כדאיים עבור היזמים.